Ab einem Kaufpreis von 20 Millionen Euro werden klassische Vergleiche weniger aussagekräftig. Käufer zahlen dann nicht einfach für mehr Schlafzimmer oder mehr Quadratmeter. Entscheidend ist die Kombination aus Lage, Privatsphäre, Architektur und Seltenheit.
Ein großes Haus ist nicht automatisch besonders. Auf Mallorca gibt es großzügige Villen und Anwesen in vielen Preisklassen. Im obersten Segment macht oft die Seltenheit der Lage den eigentlichen Unterschied.
Das kann ein direkter Zugang zum Meer sein, ein sehr gutes Grundstück in Port d’Andratx, ein privates Anwesen nahe Palma, ein historischer Palacio mit Außenflächen oder eine Lage in Son Vida mit Panoramablick und einem ebenen, gut nutzbaren Garten. Entscheidend ist, wie schwer genau diese Kombination noch einmal zu finden wäre.
In diesem Segment sind Angaben wie „Südwesten Mallorcas“ oder „Palma“ zu allgemein. Einzelne Straßen, die Ausrichtung und sogar die Straßenseite können viel verändern. Auch ein Meerblick kann je nach Lage ganz unterschiedlich sein und Privatsphäre kann durch höher gelegene Nachbargrundstücke eingeschränkt werden.
Deshalb schauen Käufer sehr genau auf die Mikrolage. Dazu gehören die Zufahrt, Nachbargrundstücke, Sonne, Wind, Lärm, die Nähe zum Meer oder zur Stadt und die Frage, was in der Umgebung noch gebaut werden kann.
Bei neuen oder kürzlich fertiggestellten Häusern lässt sich der Wert nicht nur über frühere Vergleichsverkäufe einschätzen. Grundstück, Planung, Honorare, Bau, Innenausbau, Garten und die Zeit bis zur Fertigstellung spielen ebenfalls eine Rolle.
Das spielt besonders bei sehr hochwertig fertiggestellten Häusern eine Rolle. Naturstein, große Verglasungen, maßgefertigte Einbauten, Lichtplanung, Wellnessbereiche und ein eingewachsener Garten brauchen viel Zeit und Koordination. Wer schlüsselfertig kauft, bezahlt oft auch dafür, diesen Prozess nicht selbst durchlaufen zu müssen.
Bei 20 Millionen Euro reicht ein schönes Styling nicht aus. Der Grundriss muss im Alltag funktionieren. Raumhöhen, Proportionen, Sichtachsen und das Zusammenspiel von Innen und Außen werden dann besonders wichtig.
Ich schaue auch auf die Bereiche, die im Marketing kaum gezeigt werden: Garage, Stauraum, Technikräume, Waschküche, Privatsphäre für Gäste und Servicezugänge. Auch ein sehr hochwertiges Haus muss an einem normalen Dienstag funktionieren.
Eine historische Residenz ab 20 Mio. € in Palmas Altstadt und eine moderne Villa mit Meerblick werden nach unterschiedlichen Kriterien bewertet. Beim Palacio zählen zum Beispiel Architektur, Geschichte, Garten, Garage und Dachterrassen. Bei einer Villa sind es oft Grundstück, Meeresnähe, Privatsphäre und Außenbereiche.
Deshalb kann der Preis pro Quadratmeter im obersten Segment irreführend sein. Käufer zahlen oft für eine Kombination, die nur sehr selten verfügbar ist.
Viele Eigentümer im obersten Marktsegment möchten ihre Häuser nicht öffentlich vermarkten. Deshalb ist ein Teil des Marktes ab 20 Mio. € auf den großen Portalen gar nicht sichtbar. Einige Immobilien gehören zum privaten Immobilienmarkt Mallorcas und werden nur mit einem kleinen Kreis ernsthafter Käufer geteilt. Andere werden erst angeboten, wenn ein passender Käufer gefunden ist.
Für Käufer ist deshalb ein gutes Netzwerk wichtig. Verkäufer können einen diskreten Verkauf prüfen, ohne ihr Zuhause öffentlich zu vermarkten.
Hohe Budgets machen Käufer nicht automatisch weniger preissensibel. Oft ist das Gegenteil der Fall. Wer 20 Millionen Euro investieren kann, kann sich auch entscheiden, gar nicht zu kaufen oder in einem anderen Markt zu suchen.
Die Immobilie muss also für sich selbst überzeugen. Gute Objekte tun das ohne lange Erklärung: Die Lage ist schwer zu finden, die Architektur funktioniert, die Privatsphäre stimmt und das Haus wirkt vor Ort genauso gut wie auf den Bildern.
Im obersten Segment auf Mallorca entsteht Wert vor allem durch Seltenheit. Langfristig überzeugen meist die Immobilien, deren Lage, Architektur und Qualität nicht leicht zu ersetzen sind.
