Der Immobilienkauf auf Mallorca folgt einem klaren Ablauf, unterscheidet sich aber in einigen Punkten von Deutschland, der Schweiz oder Österreich: beim Reservierungs- und Anzahlungsvertrag, bei der Rolle des Notars und bei den Steuern, die mit dem Kauf fällig werden.
Dieser Ratgeber erklärt die einzelnen Schritte und die Kosten, mit denen Sie rechnen sollten, damit Sie Ihren Kauf schon vor der ersten Besichtigung planen können.
Jeder Käufer braucht eine NIE (Número de Identidad de Extranjero), die spanische Steuernummer für Ausländer. Sie können sie beim spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder in Spanien beantragen; oft übernimmt das auch Ihr Anwalt mit einer Vollmacht.
Ein spanisches Bankkonto erleichtert die Zahlung von Steuern, Notarkosten und Nebenkosten. Planen Sie für beides einige Wochen ein, bevor Sie unterschreiben möchten.
Haben Sie das passende Zuhause gefunden, wird die Immobilie meist mit einer Reservierungsvereinbarung und einer kleinen Anzahlung für kurze Zeit vom Markt genommen.
Anschließend prüft Ihr unabhängiger Anwalt die Immobilie: Eigentum und Belastungen im Grundbuch, Baugenehmigungen und Bewohnbarkeitsbescheinigung, offene Grundsteuer oder Gemeinschaftskosten und ob die bebaute Fläche mit den Angaben in Grundbuch und Kataster übereinstimmt. Bei Landimmobilien verdienen die Einstufung des Grundstücks und nicht genehmigte Bauten besondere Aufmerksamkeit.
Nach der Prüfung unterzeichnen Käufer und Verkäufer meist einen privaten Anzahlungsvertrag, und der Käufer zahlt rund 10 % des Kaufpreises an. In der üblichen Form verliert der Käufer die Anzahlung, wenn er zurücktritt; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er die Anzahlung doppelt zurück.
Der Vertrag legt den Preis, den Termin für die Beurkundung und den Lieferumfang fest, etwa Möbel.
Der Kauf wird mit der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde (Escritura) bei einem spanischen Notar abgeschlossen; dabei wird der Restbetrag gezahlt. Der Notar prüft Identitäten und Formalitäten, ersetzt aber nicht die Prüfung durch Ihren eigenen Anwalt. Können Sie nicht persönlich anwesend sein, ist eine Unterschrift per Vollmacht möglich.
Nach der Beurkundung wird die Grunderwerbsteuer gezahlt und die Urkunde auf Ihren Namen ins Grundbuch eingetragen.
Planen Sie die Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis ein. Bei einer Bestandsimmobilie sind das die wichtigsten Posten:
Beim Kauf eines Neubaus direkt vom Bauträger fallen statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer und eine Stempelsteuer von in der Regel 1,5 % an.
Bei einer Bestandsvilla für 2.500.000 € läge die Grunderwerbsteuer bei rund 275.000 €, also etwa 11 % des Kaufpreises. Mit Notar, Grundbuch und Anwalt sollten Sie insgesamt mit rund 12–13 % zusätzlich zum Kaufpreis rechnen. Die genauen Zahlen für Ihren Kauf bestätigt Ihr Anwalt.
Eigentümer zahlen die jährliche Grundsteuer (IBI), Müllgebühren und in einer Wohnanlage monatliche Gemeinschaftskosten. Nicht in Spanien Ansässige geben für eine spanische Immobilie außerdem jährlich eine Einkommensteuererklärung für Nichtresidenten ab, und je nach Gesamtvermögen kann Vermögensteuer anfallen.
Möchten Sie an Feriengäste vermieten, prüfen Sie, ob eine gültige Vermietungslizenz besteht: Für viele Immobilien auf Mallorca werden keine neuen Lizenzen vergeben. Ein Steuerberater, der Spanien und Ihr Heimatland kennt, hilft bei der Planung.
Ich helfe Ihnen, Lagen und Immobilien einzugrenzen, organisiere Besichtigungen und koordiniere den Ablauf mit Ihrem Anwalt, Architekten und weiteren Beratern bis zur Beurkundung. Über mein Netzwerk kann ich Ihnen unabhängige Anwälte und technische Fachleute vorstellen.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und gibt den Stand 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung, und Zahlen können sich ändern. Bitte lassen Sie die Details Ihres Kaufs von einem unabhängigen Anwalt oder Steuerberater bestätigen.
