L’achat d’un bien à Majorque suit des étapes claires, mais diffère sur plusieurs points de la France, de la Suisse ou de la Belgique : le contrat de réservation et d’arrhes, le rôle du notaire et les taxes dues à la signature.
Ce guide présente les étapes et les frais à prévoir, pour que vous puissiez préparer votre achat avant la première visite.
Tout acheteur doit disposer d’un NIE (número de identidad de extranjero), le numéro d’identification fiscale espagnol des étrangers. Vous pouvez le demander auprès d’un consulat d’Espagne dans votre pays ou en Espagne, et votre avocat peut souvent s’en charger avec une procuration.
Un compte bancaire espagnol facilite le paiement des taxes, des frais de notaire et des charges. Prévoyez quelques semaines pour l’un et l’autre avant la date de signature envisagée.
Une fois le bon bien trouvé, un accord de réservation accompagné d’un petit acompte permet généralement de le retirer du marché pour une courte période.
Votre avocat indépendant vérifie ensuite le bien : propriété et charges au registre foncier, permis de construire et certificat d’habitabilité, impôt foncier ou charges de copropriété impayés, et concordance de la surface construite avec les données du registre et du cadastre. Pour une propriété à la campagne, le classement du terrain et les constructions non autorisées méritent une attention particulière.
Après les vérifications, acheteur et vendeur signent généralement un contrat d’arrhes privé et l’acheteur verse environ 10 % du prix. Dans la forme la plus courante, l’acheteur perd les arrhes s’il se désiste, et le vendeur rembourse le double s’il renonce.
Le contrat fixe le prix, la date de signature définitive et ce qui est inclus dans la vente, comme le mobilier.
La vente est conclue par la signature de l’acte authentique (escritura) devant un notaire espagnol, au moment du paiement du solde. Le notaire vérifie les identités et les formalités, mais ne remplace pas les vérifications de votre propre avocat. Si vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez signer par procuration.
Après la signature, l’impôt de mutation est acquitté et l’acte est inscrit à votre nom au registre foncier.
Prévoyez les frais d’achat en plus du prix. Pour un bien ancien, voici les principaux postes :
Pour un bien neuf acheté à un promoteur, on paie 10 % de TVA et un droit de timbre, généralement de 1,5 %, au lieu de l’impôt de mutation.
Pour une villa ancienne à 2 500 000 €, l’impôt de mutation serait d’environ 275 000 €, soit près de 11 % du prix. Avec notaire, registre et avocat, prévoyez environ 12 à 13 % en plus du prix. Votre avocat confirmera les montants exacts de votre achat.
Les propriétaires paient la taxe foncière annuelle (IBI), la taxe d’ordures et, en copropriété, des charges mensuelles. Les non-résidents déposent aussi chaque année une déclaration d’impôt sur le revenu des non-résidents pour un bien en Espagne et, selon leur patrimoine global, l’impôt sur la fortune peut s’appliquer.
Si vous prévoyez de louer à des vacanciers, vérifiez qu’une licence de location valide existe : de nombreux biens à Majorque ne peuvent plus obtenir de nouvelle licence. Un conseiller fiscal connaissant l’Espagne et votre pays peut vous aider à planifier.
Je vous aide à cibler les secteurs et les biens, j’organise les visites et je coordonne le processus avec l’avocat, l’architecte et les autres conseillers que vous avez choisis, jusqu’à la signature. Grâce à mon réseau, je peux vous présenter des avocats et des professionnels techniques indépendants.
Ce guide est fourni à titre d’information générale et reflète la situation en 2026. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal, et les chiffres peuvent évoluer. Faites confirmer les détails de votre achat par un avocat ou un conseiller fiscal indépendant.
